vía Maixon Blog de Maixon el 17/06/12
No hace mucho tiempo, durante la caída de los precios de los bienes raíces, con $50,000 podían podía comprarse una casa bastante decente en lo profundo del sur de Miami-Dade. Los precios habían caído tan bajo y las ejecuciones hipotecarias abundaban tanto, que el área estaba llena de viviendas disponibles.
Hoy en día, el cuadro ha cambiado y las señales de "A la venta" —particularmente para las ejecuciones hipotecarias— son más difíciles de encontrar. El inventario está muy por debajo y el umbral de precios se ha elevado con la ola de compradores, que a menudo inundan las propiedades con múltiples ofertas.
"Hay menos propiedades en ejecución hipotecaria en el mercado", afirmó Tony García, administrador de ventas de distrito de Keyes Co. en Homestead. "Hubo un momento en el 2010, cuando el 80 por ciento de las propiedades que mostrábamos eran ejecuciones hipotecarias. Nos olvidamos cómo mostrar propiedades con personas adentro, todas estaban vacías".
Una reciente revisión de las listas de casas a la venta y habitadas en lo profundo de las área no incorporadas del sur de Miami-Dade, Homestead y Florida City reveló sólo cuatro ejecuciones hipotecarias y 24 ventas en corto que iban de $50,000 a $80,000, con la mayoría de ellas en el precio más alto de ese rango.
Muchas de las viviendas necesitan reparaciones. Parecen buenas en las fotos de Multiple Listing Service, pero les faltan equipos eléctricos, tienen el techo dañado o requieren una total remodelación interior.
Ese escenario se duplica en zonas condado Broward, donde se puede encontrar un grupo de casas con precios por debajo de los $80,000, la mayoría también necesitadas de reparaciones. Los principales cinco mercados en ese rango de precios son Fort Lauderdale, Tamarac, Davie, Hollywood y Pompano Beach, explicó Kenny Giaco, un agente de bienes raíces de Keyes Co., en Fort Lauderdale.
"Se pueden aún encontrar casas por debajo de $80,000 en Broward, pero son pocas y alejadas", indicó Giacco. "El estado de las propiedades necesita ser examinado muy de cerca. Lo bueno se va muy rápido".
Sin embargo, a lo largo de ambos condados, los compradores parecen estar interesados, y los vendedores de bienes raíces dicen que las listas se mueven rápido. Las propiedades de precios más bajos desaparecen en unos 30 días, a veces terminan en una guerra de ofertas, indicó García.
"Todo el mundo ha tenido que subir la cifra que está dispuesto a pagar. Si buscaban algo por $70,000, han tenido que subir hasta los $90,000; si empezaron en $100,000, han tenido que ir hasta mediados los $100,000", indicó García. "Los precios han cambiado y no hay inventario. Ahora tenemos personas dispuestas, que desean y están listas para comprar, y no tenemos suficientes propiedades para mostrarles".
Juliet Restrepo, vendedora asociada de bienes raíces y principal productora de Prudential Bishop Realty en Homestead, declaró que ella ve propiedades con precios por debajo de los $100,000 que reciben 10 ofertas y se venden en dos semanas.
"Hay muchos compradores y no el inventario suficiente a ese nivel de precios", comentó Restrepo. "Así que cuando salen, si están buenas, se van".
Uno de los clientes de Restrepo, Gabriel Cortés, un contratista que vive en Homestead, ha comprado recientemente tres casas allí, cada una por menos de $80,000, para arreglarlas todas y venderlas con una ganancia.
"Los precios están buenos en este momento", aseguró Cortés. "Este es el lugar correcto ahora para comprar una propiedad".
Ciertamente, lo profundo del sur de Miami-Dade, un microcosmo del sur de la Florida, ha visto sus días buenos y malos. Y ahora, como una gran parte del área, se estabiliza y sube.
En los días buenos, los especuladores firmaban contratos de antes de la construcción por $100,000, y luego, una vez que la última capa de pintura se había secado, los vendían por el doble del precio, dijo García, cuya oficina de Keyes llegó a tener 89 agencias inmobiliarias en el 2008.
Para el otoño de ese año, el mercado iba a la baja. García recuerda el silencio en su oficina, los contratos que se deshacían, los bancos que cambiaban sus reglas de préstamos.
"La fiesta había terminado", indicó. Pronto, el número de agentes en la oficina cayó a 40.
Recientemente, la misma empresa, en la U.S. 1 en Homestead, prospera. El actual personal de la oficina de 58 agentes inmobiliarios cierra entre 25 a 35 contratos al mes.
Los compradores, afirmó García, tienden a ser familias que se mudan de otras partes a Miami debido a que pueden obtener mejor valor por su dinero.
Como parte de esta nota, fuimos con García a revisar cuatro casas unifamiliares con precios por debajo de $75,000 en South Dade, Homestead y Florida City.
Las propiedades incluían una casa en ejecución hipotecaria que había sido reparada por un banco, dos casas que fueron ventas cortas —una con un hueco en el piso y fuerte olor a humedad, y otra sin piso— y una casa prefabricada en buenas condiciones.
Las casas representaban una fotografía de la parte baja del mercado, una que todavía ofrece algunas de las propiedades más baratas disponibles en el sur de la Florida.
Fuente:
INA PAIVA CORDLE
ICORDLE@MIAMIHERALD.COM
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