vía Maixon Blog de Maixon el 26/06/12
En las últimas semanas, Credit Suisse y Kan Am Group anunciaron que podrían liquidar fondos con activos valorados en 5.600 y 3.600 millones de euros respectivamente, que incluyen edificios de oficinas, centros comerciales y otros tipos de propiedades localizadas en Francia y Alemania. Esta primavera, Skandinaviska Enskilda Banken, dijo que liquidaría un fondo de 5.000 millones de euros, entre cuyas propiedades se encuentra el singular complejo de Potsdamer Platz, de oficinas y retail en el centro de Berlín.
Los fondos que entran en liquidación tienen entre tres y cinco años de plazo para vender los activos, por lo que no se esperan ventas apresuradas.
Los fondos inmobiliarios abiertos alemanes cierran la ventana de liquidez cuando su efectivo es demasiado bajo, entonces tienen dos años para conseguir el efectivo necesario, antes de empezar la liquidadción
El aumento de las peticiones de rescate se debe a que la crisis financiera añadió mucha presión a sus inversionistas y como las solicitudes de rescate excedieron al efectivo, los fondos cerraron su ventana de liquidez. Tal acción asustó a algunos inversores institucionales que empleaban los fondos inmobiliarios como sustituto de los fondos monetarios y que ya no podían emplearlos para aparcar su dinero durante un corto periodo de tiempo, y las demandas de rescate fueron tan grandes que los fondos se han visto obligados a ir a su liquidación.
Además otros siete fondos alemanes, cuyo valor de sus activos asciende a 7.000 millones de euros, ya habían dicho que iban a liquidarse.
Es indudable que no es el mejor momento para proceder a la liquidación, debido a los problemas financieros que padece Europa.
Asi, la consultora inmobiliaria Jones Lang Lasalle estima que los valores de los edificios prime de Bruselas caerán un cinco por ciento este año y entre un cinco y un diez por ciento los de Madrid, debido a la crisis económica.
Como la lluvia siempre perjudica a unos y beneficia a otros, algunos inversores ven la presión para que se liquiden los fondos alemanes como una oportunidad. Entre las ventas realizadas recientemente podemos citar la llevada a cabo por un fondo de Morgan Stanley que está siendo liquidado y que vendió un 57 por ciento de su propiedad en el complejo de oficinas Trianon de Farnkfurt al inversor Madison International Realty. Morgan Stanley dijo que la venta había valorado en complejo completo en 408 millones de euros, y en su informe semianual del pasado mes de septiembre lo tenía valorado en 453 millones de euros.
El president de Madison, Ron Dickerman, manifestó que está en conversaciones con otros fondos alemanes que estarán dispuestos a aceptar precios más bajos. Gracias en parte a este proceso de liquidación, las compras son viables para nosotros, añadió Dickerman.
Los fondos abiertos alemanes han sido muy populares en Alemania durante décadas, funcionan como fondos mutuos excepto porque compran la propiedad en lugar de las acciones. Pero si el efectivo de los fondos cae por debajo del cinco por ciento del valor de los activos pueden cerrar la ventana de liquidez.
Había 23 fondos alemanes en marzo con activos valorados en 83.000 millones de euros según Fund Asset Management. Diez de esos fondos están siendo liquidados y tres están decidiendo si se reabren o permanecen cerrados.
Sin embargo, Deka Bank y Union Investment Real Estate tuvieron unas entradas netas de 663.2 millones de euros y 630.9 millones respectivamente, en el primer trimestre del año, con unos activos netos de 20.800 millones y 19.000 respectivamente. La propiedad de Deka está en manos de cajas de ahorro municipales y la de Union Invstement en las de una cooperativa de bancos.
La inversión inmobiliaria tiene un fuerte poder de atracción entre los alemanes porque se percibe como un buen refugio en tiempos de incertidumbre económica y cuando la inflación amenaza con subir. En total estos fondos captaron 1.360 millones de euros en el primer trimestre de 2012.
El retorno total promedio fue del 0,9 por ciento en los últimos doce meses hasta abril y se ha producido una caída del 0,5 en abril, según IPD.
Para los fondos que han sobrevivido, el cambio en la legislación les permitirá navegar en aguas más tranquilas, dado que para impedir los rescates masivos, que es la causa principal del problema, los inversores se verán obligados a anunciar con doce meses de antelación su deseo de rescatar su participación, si ésta supera los 30.000 euros, esta norma entrará en vigor el uno de enero de 2013, e impedirá que los fondos institucionales rescaten sumas que los fondos no son capaces de satisfacer de manera inmediata.
Fuente: realestatepress.es
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