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El Real Estate argentino y las respuestas a un entorno complejo
vía Inversiones Inmobiliarias de bloginmobiliario el 22/03/13
Conseguir la tierra adecuada y atender a nichos especiales son las variables que buscan conjugar los desarrollistas e inmobiliarios para continuar apostando al desarrollo de la industria y de sus empresas.
Buenos Aires, 20 de marzo de 2013- En el marco del seminario organizado por la Cámara Empresaria de Desarrollos Urbanos (CEDU) en la sede del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo de la Ciudad de Buenos Aires, elinmobiliario.com analizó las opiniones de los representantes de empresas desarrollistas del país, como Grupo Monarca, JP Urruti y Vitrium Capital que reflexionaron sobre el Real Estate argentino y las respuestas que se deben ensayar ante un entorno complejo.
A pesar de un entorno mas complicado y un mercado más reducido para los productos de Real Estate, los empresarios continúan apostando al desarrollo de la industria y de sus empresas. Es por esto que existe una primera gran conclusión entre los operadores: todas las posibilidades de imaginar y llevar adelante nuevos proyectos inmobiliarios en este contexto depende de conseguir la tierra adecuada sin comprarla al momento cero, es decir logrando persuadir a sus propietarios de que es una excelente opción para sus activos participar como socios en un proyecto inmobiliario realizado por empresas serias de la industria.
Algunos operadores opinan que hay muchas posibilidades de conseguir tierras en estas condiciones, dado que existe un creciente temor a medidas políticas y/o impositivas del Gobierno, por parte de los titulares de grandes fracciones de tierra. Convertir tierra ociosa sin uso en activos destinados a paliar el déficit habitacional argentino y a enriquecer la oferta de refugio de valor en ladrillos, parece ser la gran consigna de las empresas desarrollistas argentinas.
En materia de proyectos, los expertos en la industria trabajan sobre la hipótesis de que hay nichos especiales que atender. Han pasado los tiempos de los proyectos muy parecidos, los "commodities", que llevan a guerras de precios entre los oferentes. Hay que hacer mayor "customer development" y encontrar a qué nichos de personas servir en sociedades que se han complejizado fuertemente: familias ensambladas, divorciados, hijos que se independizan más tarde, problemas urbanos para circular, necesidades especiales de la tercera edad, etc.
Y en este marco de necesidades cada vez más dispersas es donde aparecen oportunidades de productos inmobiliarios novedosos. Por ejemplo, "se habló mucho de la superación de la tendencia hacia el consumo de barrios privados básicamente por las limitaciones y problemas de circulación cotidiana que generan la "insularidad" de dichos barrios, que suelen estar en las afueras de las ciudades y tener fuertes componentes de aislamiento que complican las condiciones de una vida social y familiar activa" comentó Andres Pallaro Director de Estrategiay Comercialización de elinmobiliario.com.
Lograr condiciones para vivir, trabajar, divertirse, estudiar, etc en un mismo espacio urbano genera un planteo de como construir "condiciones de urbanidad", que las empresas desarrollistas están intentando dar respuesta, por ejemplo a través de proyectos más integrales a modo de "pequeñas ciudades". Se destaca aquí el desarrollo en marcha "Centro urbano nuevo Escobar", a la altura del km 45 de la Av Panamericana (Urruti y asociados).
La ciudad de Escobar aparece como la Tigre de hace 20 años atrás, generando grandes oportunidades de desarrollo por esta población metropolitana que se va alejando de Buenos Aires capital pero desea superar condiciones de aislamiento insular de barrios cerrados.
Otro de esos "nichos" está dado por las personas que trabajan y pertenecen a sectores medios de la sociedad, que pueden tener un ahorro en pesos de entre $ 4000 y $ 6000 mensuales y desean destinarlo a compra de vivienda. Las posibilidades de organizar productos y planes de pago para estos sectores sin generar ofertas con entregas demasiado largas en el tiempo, parece ser una de los grandes desafío de la industria. Y en general, las respuestas vienen por el lado de los loteos, atento a los mayores costos asociados a la construcción en propiedad horizontal.
En este marco, las empresas del sector parecen coincidir en que el déficit habitacional argentino no es solo una cuestión de cantidad, sino también de "calidad", es decir de los formatos adecuados para ofrecer productos inmobiliarios acordes a las necesidades de nichos de gente actual y sus posibilidades efectivas de pagar por ellos.
A la hora de los problemas mas evidentes, todas las miradas conducen a la inflación de precios en la economía. "Si bien es claro que las restricciones cambiarias y la confusión que han traído, son una variable a atender, los operadores reconocen que el mayor problema está en la imposibilidad de estimar los costos que llevará un desarrollo inmobiliario y consecuentemente en establecer cuales son los precios adecuados para vender sus productos sin afectar severamente sus rentabilidades" resumió Andres Pallaro al finalizar el evento organizado CEDU.
La gente que logra tener excedentes en pesos sienten que le "queman" en las manos dada la depreciación de los mismos por efecto inflacionario. Esa tendencia que podría considerarse "positiva" para el sector en un mercado inmobiliarios que se ha pesificado, no siempre encuentra las vías para concretarse debido a la mencionada dificultad para estructurar oferta en valores y plazos razonables para la demanda.
Lo cierto es que la industria del Real Estate está activa a pesar de la confusión del entorno. Se están buscando respuestas y se avanza en los proyectos que se lanzaron. Hay menos proyectos nuevos, pero quizás mas pensados y estructurados que en la época alcista del mercado. Obviamente, las empresas mas profesionalizadas y especialidades en los desarrollos inmobiliarios son las que están en mejores condiciones de afrontar con éxito estos desafíos.
Si el país lograra controlar la inflación y mejorar la certidumbre del escenario económico para los próximos años, muchas de estas fuerzas del sector podrían potenciarse marcadamente.
"Argentina tiene el 92% de su población en áreas urbanas y gran parte de ellas requieren nuevas y mejores soluciones habitacionales. Especialmente si consideramos las oportunidades que se dan en el interior del país, con un gran abanico de ciudades de más de 30 mil habitantes donde la gente encuentra escasez de opciones para vivir y trabajar. Ojalá todo ello pueda canalizarse en una nueva etapa de crecimiento para la industria" concluyó Andres Pallaro.
Acerca de inmobiliario hace 9 años en Córdoba como un start up de base digital y hoy es una plataforma de negocios con los productos inmobiliarios más destacados de Córdoba, Rosario, Buenos Aires, Mendoza, Patagonia, Uruguay, Miami, España y Perú. elinmobiliario.com ofrece a las empresas de Real Estate acciones de marketing digital. Estas incluyen la publicación de fichas enriquecidas y posicionadas, acciones de e-marketing segmentado a lectores/ inversores, diseminación de los contenidos en portales de Real Estate y Red de sitios de nicho nacionales y globales.
La tipología inmobiliaria Lotes y la plaza Costa Argentina fueron lo más con...
vía Inversiones Inmobiliarias de bloginmobiliario el 22/03/13
Los Barrios de Montaña fueron la tipología inmobiliaria que más interés generó en los usuarios de elinmobiliario.com en el mes de febrero. Esto la ubicó en el primer puesto de consultas y visitas. En el segundo y tercer puesto de consultas siguieron los Housing y los Clubes de Campos y Chacras. 
Los lotes, como macrotipología que reúne a los Barrios Cerrados y de Montaña, Clubes de Campo y Chacras, Countries, Lotes en Barrios Abiertos, Urbanizaciones y Villas Náuticas, fueron lo más consultado y visitado. Los Departamentos se ubicaron en segundo lugar, seguidos por las oficinas.
La plaza inmobiliaria más consultada y visitada fue Costa Argentina, en segundo lugar en ambos listados se ubicó Córdoba Interior. En este sentido se repiten las posiciones ocupadas en enero en relación a las vistas. En la mitad de la tabla de consultas se ubicaron Mendoza y Patagonia que en enero tuvieron los primeros puestos en consultas. A nivel general, febrero cerró con una baja en las visitas dentro de la plataforma de un 7,44% y de las consultas de un 13,38% con respecto al mes de enero. Recordemos que este mes las consultas habían aumentado un 80%. Finalmente la financiación fue el factor que generó el 28,13% de las consultasde los usuarios en elinmobiliario.com. Esto hace referencia a los emprendimientos que anunciaron cuotas, créditos u otro tipo de financiación. Así concluye la edición nº32 del Informe del Mercado Inmobiliario Online que analizó los datos más importantes de la actividad en elinmobiliario.com durante el mes de febrero, en materia de VISITAS O CLICKS que cada plaza y producto inmobiliario receptó. Estos datos se calculan sobre una base de más de 600.000 visitas únicas por mes y más de 9000 consultas mensuales realizadas a los emprendimientos de Argentina, Uruguay, Perú y Florida (EEUU).
Un spa termal, la novedad country
vía Clarin.com - Countries el 22/03/13
El club de campo el mirador, en brandsen, sumara un sector de relax con piscinas de aguas termales. ademas, lanzo la tercera etapa de ventas conformada por 100 terrenos.
Quartier Colonia
vía Reporte Inmobiliario - REAL ESTATE - BIENES RAICES el 20/03/13
Argencons presenta Quartier Colonia, un emprendimiento que por sus dimensiones concentrará más del 50% de la oferta inmobiliaria de la ciudad en primera línea, implica una inversión superior a los US$ 60 millone.
Todo cerca en un mix de opciones
vía Blog TopInmobiliario.com de admin el 20/03/13
Los complejos que reúnen residencias, oficinas y locales afirman esa tendencia no sólo en la ciudad, sino en las afueras. Es una tendencia ya incorporada en la ciudad, que llegó a la Argentina a fines de los 90, cuando en Puerto Madero se sumaron los primeros proyectos mixtos. Este estilo de construcciones inspirado en Estados [...]
La compraventa de inmuebles cayó 28% en la provincia de Buenos Aires
vía iProfesional.com - Economía el 19/03/13
En los dos primeros meses del 2013 la actividad registró el peor bimestre desde el 2005. Hubo 7.765 operaciones cuando hace un año llegaron a 10.797
Comienza mal el año en Provincia de Bs As
vía Reporte Inmobiliario - REAL ESTATE - BIENES RAICES el 18/03/13
El acumulado del primer bimestre del año muestra una marcada caída con respecto al año anterior, del orden del 28%. Así el inicio del 2013 pasa a ser el peor bimestre luego del inicio del año 2002.
Crisis inmobiliaria: cayó 28% la compraventa en Buenos Aires
vía El Cronista Comercial - RSS - Ultimas Noticias el 18/03/13
Las cifras corresponden al primer bimestre del 2013, en comparación con el mismo período de 2012. "Es el peor bimestre desde 2005", aseguraron desde el Colegio de Escribanos bonaerense.
Negocio con buenas perspectivas. Cocheras
vía Argentina Inmuebles de noreply@blogger.com (Veronica Krings) el 18/03/13
Con una renta anual que promedia el 7 por ciento, surgen como una buena opción a la hora de diversificar inversiones
Hasta hace poco tiempo menospreciado, hoy es un atractivo campo de inversión. Efectivamente, el mercado de las cocheras parece ser el negocio del momento. O al menos así lo consideran los especialistas inmobiliarios consultados por la nacion.Es que el constante crecimiento del parque automotor genera una demanda abultada con escasa oferta, tanto en Capital como en el Gran Buenos Aires. Por eso, la vertiente se abre para la comercialización de espacios para explotar mensualmente o para participar del negocio del estacionamiento por hora. Esto último es realmente una novedad y una gran oportunidad para cualquier inversor; incluso, muchas empresas se interesan en este segmento para diversificar inversiones.
Otro aspecto que atrapa es el de la rentabilidad, "porque supera a la que se calcula por el alquiler de departamentos, que es del 4%; en cambio, las cocheras ofrecen una renta del 7% -informó Alberto Súcari, director de la comercializadora Ecocheras-. En este negocio se obtiene un ingreso por la renta propia de la explotación comercial así como por la valoración de la propiedad".
Un tema por considerar en este rubro es el de las expensas. Andrés Balestieri, titular de la desarrolladora Garaje Privado, explicó: "Son más bajas las de las cocheras privadas, que rondan los 90 pesos, que las de los edificios de viviendas, que superan los 200 pesos". ¿El motivo?: "Los gastos de mantenimiento son muy bajos en edificios de cocheras comparados con todo lo que se prorratea en los otros desarrollos".
Se estima que son más de 277 mil los autos nuevos registrados entre la Ciudad Autónoma y los distritos cercanos, por lo que se necesitan más de tres millones de metros cuadrados de estacionamiento. Pese a que hay obras públicas planificadas para crear espacios, la demanda no llegará a cubrirse. Por eso, la constructora Capital Partners comenzó a organizar fideicomisos para facilitar la inversión en el desarrollo de edificios de cocheras en la city porteña. Uno, en Talcahuano y Bartolomé Mitre, que se terminará para enero de 2014 con más de 200 cocheras para explotarlas por hora, cuyas utilidades se distribuirán entre los propietarios. El director de Ecocheras, la comercializadora, indicó: "Los valores son de 170.000 pesos, a pagar un 50% al contado y el saldo en seis cuotas mensuales. El emprendimiento de 7000 m2 contará, además, con 44 studios Wellnes Suites, de 33 a 80 m2, que retroalimentarán el estacionamiento".
El director de Lépore Propiedades, Agustín Walger, comentó: "El cepo al dólar y la proyección de inflación estimada generaron que los argentinos dejaran de pensar en dólares y buscaran alternativas de inversión y ahorro en pesos". Y detalló las dos predominantes: "Son la de viviendas, que al comprar en pozo abonan un porcentaje al boleto y el saldo en cuotas, o la adquisición de automotores, por lo que creció el parque; por eso faltan cocheras, lo que se torna en un floreciente negocio inmobiliario". Así, algunas encuestas reflejan que el 23% de los inversores inmobiliarios se interesa por invertir en cocheras, mientras que en 2012 sólo el 11% se interesaba.
Hoy, el alquiler mensual de una cochera en barrios como Palermo o Caballito varía de 700 a 1000 pesos, según la ubicación, y el valor de venta en un edificio de vivienda ronda de 20.000 a 25.000 dólares. En consecuencia, algunos desarrolladores abren el abanico del negocio con el desarrollo de edificios de viviendas con dos o tres subsuelos de cocheras para la explotación comercial (Lépore tiene uno en García Lorca 128 y otra en Río de Janeiro 265). Walger refirió: "Para la construcción de un edificio de estacionamiento en una zona comercial se estima el promedio de gasto de 7000 a 8000 pesos por m² de obra (costo tierra + construcción), y para que sea rentable se deben construir mínimo 2000 m2". Para el desarrollador Andrés Balestieri, "la construcción de un edificio exclusivo de cocheras, a un promedio de cinco niveles y con amenities, como terraza y bauleras, tiene un costo cercano a los 22 millones de pesos". El director de obras de O'Keefe Inmobiliaria (que comercializa Garage Privado Quilmes I y II), Tomás O'Keefe, afirmó: "Si bien hay empresas que se interesan en invertir en cocheras, el mercado de este rubro está variando, al menos en el conurbano, donde hoy se concentra un 95% de las operaciones en particulares". Y formula una salvedad: "Por un tema de costos, tiempos y detalles de terminación, las cocheras son más rentables, salvo en lotes donde por zonificación se esté obligado a realizar departamentos para utilizar el 100% del FOT".
Como ejemplo de la demanda creciente de cocheras en el conurbano, con alquileres de 450 a 600 pesos mensuales, se presenta lo que sucede en Quilmes, una ciudad densamente poblada, donde se construyen edificios exclusivos de estacionamiento con amenities, con costos de cada unidad de 106.000 a 125.000 pesos, según la ubicación y la financiación del pago de un anticipo y cuotas de 18 a 24 meses, todo en pesos y ajustado por el índice CAC.
Hasta hace poco tiempo menospreciado, hoy es un atractivo campo de inversión. Efectivamente, el mercado de las cocheras parece ser el negocio del momento. O al menos así lo consideran los especialistas inmobiliarios consultados por la nacion.
Es que el constante crecimiento del parque automotor genera una demanda creciente con escasa oferta, tanto en Capital como en el Gran Buenos Aires. Por eso, la vertiente se abre para la comercialización de espacios para explotar mensualmente o para participar del negocio del estacionamiento por hora. Esto último es realmente una novedad y una gran oportunidad para cualquier inversor; incluso, muchas empresas se interesan en este segmento para diversificar inversiones.
Otro aspecto que atrapa es el de la rentabilidad, "porque supera a la que se calcula por el alquiler de departamentos, que es del 4%; en cambio, las cocheras ofrecen una renta del 7% -informó Alberto Súcari, director de la comercializadora Ecocheras-. En este negocio se obtiene un ingreso por la renta propia de la explotación comercial así como por la valoración de la propiedad".
Un tema por considerar en este rubro es el de las expensas. Andrés Balestieri, titular de la desarrolladora Garaje Privado, explicó: "Son más bajas las de las cocheras privadas, que rondan los 90 pesos, que las de los edificios de viviendas, que superan los 200 pesos". ¿El motivo?: "Los gastos de mantenimiento son muy bajos en edificios de cocheras comparados con todo lo que se prorratea en los otros desarrollos".
Se estima que son más de 277.000 los autos nuevos registrados entre la Ciudad Autónoma y los distritos cercanos, por lo que se necesitan más de tres millones de metros cuadrados de estacionamiento. Pese a que hay obras públicas planificadas para crear espacios, la demanda no llegará a cubrirse. Por eso, la constructora Capital Partners comenzó a organizar fideicomisos para facilitar la inversión en el desarrollo de edificios de cocheras en la city porteña. Uno, en Talcahuano y Bartolomé Mitre, que se terminará para enero de 2014 con más de 200 cocheras para explotarlas por hora, cuyas utilidades se distribuirán entre los propietarios. El director de Ecocheras, la comercializadora, indicó: "Los valores son de 170.000 pesos, a pagar un 50% al contado y el saldo en seis cuotas mensuales. El emprendimiento de 7000 m2 contará, además, con 44 studios Wellnes Suites, de 33 a 80 m2, que retroalimentarán el estacionamiento".
El director de Lépore Propiedades, Agustín Walger, comentó: "El cepo al dólar y la proyección de inflación estimada generaron que los argentinos dejaran de pensar en dólares y buscaran alternativas de inversión y ahorro en pesos". Y detalló las dos predominantes: "Son la de viviendas, que al comprar en pozo abonan un porcentaje al boleto y el saldo en cuotas, o la adquisición de automotores, por lo que creció el parque; por eso faltan cocheras, lo que se torna en un floreciente negocio inmobiliario". Así, algunas encuestas reflejan que el 23% de los inversores inmobiliarios se vuelcan por invertir en cocheras, mientras que en 2012 sólo se las adquiría el 11% .
Hoy, el alquiler mensual de una cochera en barrios como Palermo o Caballito varía de 700 a 1000 pesos, según la ubicación, y el valor de venta en un edificio de vivienda ronda de 20.000 a 25.000 dólares. En consecuencia, algunos desarrolladores abren el abanico del negocio con el desarrollo de edificios de viviendas con dos o tres subsuelos de cocheras para la explotación comercial (Lépore tiene uno en García Lorca 128 y otra en Río de Janeiro 265). Walger refirió: "Para la construcción de un edificio de estacionamiento en una zona comercial se estima el promedio de gasto de 7000 a 8000 pesos por m² de obra (costo tierra + construcción), y para que sea rentable se deben construir mínimo 2000 m2". Para el desarrollador Andrés Balestieri, "la construcción de un edificio exclusivo de cocheras, a un promedio de cinco niveles y con amenities, como terraza y bauleras, tiene un costo cercano a los 22 millones de pesos". El director de obras de O'Keefe Inmobiliaria (que comercializa Garage Privado Quilmes I y II), Tomás O'Keefe, afirmó: "Si bien hay empresas que se interesan en invertir en cocheras, el mercado de este rubro está variando, al menos en el conurbano, donde hoy se concentra un 95% de las operaciones en particulares". Y formula una salvedad: "Por un tema de costos, tiempos y detalles de terminación, las cocheras son más rentables, salvo en lotes donde por zonificación se esté obligado a realizar departamentos para utilizar el 100% del FOT".
Como ejemplo de la demanda creciente de cocheras en el conurbano, con alquileres de 450 a 600 pesos mensuales, se presenta lo que sucede en Quilmes, una ciudad densamente poblada, donde se construyen edificios exclusivos de estacionamiento con amenities, con costos de cada unidad de 106.000 a 125.000 pesos, según la ubicación y la financiación del pago de un anticipo y cuotas de 18 a 24 meses, todo en pesos y ajustado por el índice CAC.
ALGUNOS EJEMPLOS
Precios de ventas de espacios en distintas zonas
1 Talcahuano 100: esquina Bartolomé Mitre, Capital. Cuestan 170.000 pesos
2 Garaje Privado Quilmes I : en Hipólito Yrigoyen 830, Quilmes. De 106.000 a 125.000 pesos
3 Garaje Privado Quilmes II : en 25 de Mayo 7, Quilmes. Desde 106.000 pesos
4 Parking Paz : en Paz al 1000, Quilmes. De 106.000 a 125.000 pesos
7% Anual
Es la renta promedio que dejan los alquileres de cocheras, comparada con el 4 por ciento que dejan los alquileres de departamentos7%anualEs la renta promedio que dejan los alquileres de cocheras, comparada con el 4 por ciento que dejan los alquileres de departamentos
Fuente: Por Juan Manuel Raimundo, Para LA NACION, Sábado 16 de marzo de 2013
Qué comprar por US$ 100.000
vía Blog TopInmobiliario.com de admin el 18/03/13
Desde un ambiente a estrenar hasta dos dormitorios pequeños usados; qué se consigue en el mercado hoy. Pocas veces las noticias sobre el mercado inmobiliario local han sido tantas y tan contradictorias. Hoy preguntar qué está pasando con el precio de las propiedades es dar lugar a dos hipótesis bien diferentes: mientras unos sostienen que [...]
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